Abszolút piaci rekord

Szinte alig maradt bérbe adható ipari és logisztikai ingatlan Magyarországon, miután 2017-ben a bérbe adott bruttó ipari ingatlanterület az előző évihez képest 44%-kal, abszolút piaci rekordnak számító 617 000 négyzetméterrel nőtt – hangzott el az MLSZKSZ szervezésében megrendezett Nemzetközi Közlekedéslogisztikai Konferencián, Herceghalmon. 5000 négyzetméternél nagyobb bérlői igényt a piac nem tud már kielégíteni, annak ellenére, hogy tavaly 117 000 négyzetméternyi új ipari ingatlant adtak át hazánkban, és jelenleg is mintegy 115 000 négyzetméternyi – már bérlőre talált – terület van fejlesztés alatt. A dinamikusan bővülő piacon a megfelelő fejlesztési területek hiánya, a munkaerőhiány és az építési költségek emelkedése ugyanakkor visszavetheti a további fejlesztéseket.

A Magyarországi Logisztikai Szolgáltató Központok Szövetsége (MLSZKSZ) 2018. január 25-26-án idén kilencedik alkalommal rendezte meg a Nemzetközi Logisztikai Konferenciát. A rendezvény fókuszában a logisztikai iparág versenyképessége, a digitalizáció és a modern logisztikai megoldások álltak.

– Tavaly 117 000 négyzetméter új ipari ingatlant adtak át Magyarországon, ami 55%-os emelkedést jelent az előző évihez képest, a kereslet azonban ennél lényegesen magasabb a piacon. Szinte alig maradt üres, bérbe vehető terület, az ipari ingatlanok piacán soha nem volt ennyire alacsony üresedési ráta (4%), mint 2017 végén – mondta el a konferencián Dr. Würsching Péter, a Jones Lang LaSalle Kft. bérbeadási vezetője.

Elindult a bérleti díjak emelkedése is – az új építésű parkokban átlagosan 4,25 euró, míg a már meglévőknél 3,6-4 euró között van egy négyzetméter –, amely a túlkereslet miatt várhatóan tovább emelkedik majd. A tavalyi évben soha nem látott méretű, a 100 000 négyzetmétert megközelítő bérleti tranzakciók voltak a piacon - emelte ki a szakember.

– Jelenleg 115 000 négyzetméternyi ipari ingatlan van már építési fázisban, de ezek túlnyomórészt személyre szabott (build-to-suit) fejlesztések, amelyekre a bérlők már megvannak, ezért ezek hatására további üres terület nem fog megjelenni a piacon. Elérhető fejlesztési területből is kevés van, nincsenek jó lokációjú telkek, vagy csak nagyon drágán lehet hozzájutni: a mezőgazdasági művelésből kivett területeken a kisbirtokosi szerkezet miatt olykor 40-50 tulajdonost kellene kivásárolni egy-egy fejlesztési terület létrehozásához, ami rendkívül idő- és költségigényes. Az ilyen területek előkészítése legalább egy-két évbe telik, ami óvatossá teszi a fejlesztőket, mert bár jelenleg nagy a piaci igény, de egyáltalán nem biztos, hogy 2-3 év múlva is ez lesz a helyzet – tette hozzá Dr. Würsching Péter.  Emellett a munkaerőhiány, és a költségek növekedése is visszaveti a fejlesztéseket. Miközben az építési költségek 30%-kal nőttek, addig a bérleti díjak emelkedése (10%) ennél lényegesen alacsonyabb. Megjelentek ugyan újra a spekulatív fejlesztések is, de a piacon jelenleg csak néhány cégnek vannak nagyobb, konkrét fejlesztési lehetőségei.

Emelkedtek az üzemeltetés költségei is, elsősorban az adóemelések és új adónemek miatt (pl. reklámtábla). Jelenleg a piacon 0,65 és 0,95 euró közé esnek az ipari parkok teljes üzemeltetési költségei, amire addicionális díjak (pl. menedzsment-díj) is társulhatnak. Továbbra is megéri ugyanakkor saját üzemeltetés helyett szaktudással rendelkező, profi cégekre bízni az üzemeltetést, elsősorban a munkaerő-költségek, a professzionális eszközpark miatt.